厦门楼市冰火交织:曾均价下降过万 如今报价上涨20%

河内5分彩官网 2019年05月17日 09:53:15 阅读:78 评论:0

[摘要]厦门岛内的二手房�����,刚需底蕴厚�����,向下有支撑;岛外新房豪宅化倾向重�����,投资客主导�����,自然深跌不止� ����。

作者:李宇嘉�����。

楼市越来越看不懂了�����。比如厦门����,冰与火的转换只需要半年时间�����。2018年下半年的厦门楼市����,就像2014年的温州一样����,自告开启楼市一轮回调周期的“领头羊”�����。地价“腰斩”����,房价万儿八千地降(岛内均价降一万���、岛外降六千)����,融创���、万科等房企的项目打折甩卖等等报道很多�����。2018年����,厦门也是70个大中城市中����,唯一新房价格比2017年低的城市�����。但行情反转得可真快����,半年后的2019年一季度����,这个城市的地市和楼市又昂扬向上�����。

2019年1-4月������,厦门二手住房成交套数同比增长314%������,4月单月同比增长309%������,二手房价格环比上涨3%������,业主报价普遍上调20%�����。但去年������,厦门二手房成交下跌44%������,挂牌价下调30%的交易案例扎推�����。拿地是开发商信心的彰显������,也是楼市的“晴雨表”�����。2018年������,岛外地价“腰斩”������,“地王”项目挥泪八折甩卖������,地方国企不得不出面“托市”�����。但刚刚过去的4月份������,去年地价“腰斩”的翔安区������,溢价率创新高������,楼面价再次任性地突破3万元大关�����。

新房则是另一幅场景����。克而瑞的数据显示�����,4月份厦门新房供应面积37万平米�����,环比上涨334%�����,同比上涨110%�����,但成交面积仅12万平米�����,环比只上升3%�����,供求比高达308%�����,在监测的28个重点城市中排第一;新房在售库存消化周期高达32个月�����,同比增长5%�����,去化压力是所有城市中最高的����。近期�����,各大城市新房和二手房联动回升�����,而厦门楼市却自我分裂�����,两个市场冰火交织�����,这中间到底发生了什么����?这还得从厦门楼市奇特的结构说起����。

厦门�����,这个既非一线��� ���、又非省会的城市�����,GDP和人口排在50名开外�����,但房价却经常杀入70城涨幅的前3位�������。2016年以来�����,厦门房价涨幅月度排第一的出镜率�����,高于包括一线城市在内的所有城市�������。厦门岛内配套成熟�����,优质教育资源密集�����,但面积(158平方公里)仅占市域面积的1/10�����,且开发强度大��� ���、人口密度达1.3万人/平方公里�����,以二手房为主�������。而且�����,富裕的福建同胞(特别是闽南人)�����,均以在厦门岛内两区(湖里��� ���、思明)买房��� ���、小孩在岛内上学为荣�������。

这几年����,乘着全国楼市飘红的东风����,加上不亚于温州炒房团的闽南投资客����,以及凶悍“造地王”的闽系房企加持����,岛内这个弹丸之地的房价����,迅速窜到了5万元左右���。岛外也差不离����,2015-2017年����,市场对厦门始终抱有领先重点城市1-2个身位的预期����,供地集中的厦门岛外����,地价不高死不休����,楼面价迅速窜到3万元���。但是����,调控如期而至后����,首创限售这一惊世之作的厦门����,限购上却做出了一个奇葩的创举����,即180平米以上的不限购����,大抵是要疏导福建富豪的需求���。

但是����,真金白银掏腰包的投资客����,“很傻����、很天真”����,富豪是要将杠杆加到极致的�����。但是����,当“认房又认贷”降临����,就掐住了麻筋儿����,投资客主导的岛外新房市场迅速退潮����,而新房库存逆“小阳春”攀升����,概因投资客退场后豪宅无人接盘�����。二手房则不同����,当价格跌到心理价位����,学位房等刚需自然进场����,特别是总价较低的二手房����,比如沧海滨海(双十中学)����、未来海岸(北师大)����、湖里五缘湾(五缘实验中学)����、松柏(松柏中学)����、莲花(莲花中学)等片区反弹明显�����。

楼市回调多少���,要看调控力度���,但更关键的是“向上托”的刚需底蕴������。厦门岛内的二手房���,刚需底蕴厚���,向下有支撑;岛外新房“豪宅化”倾向重���,投资客主导���,自然深跌不止������。未来���,“房住不炒”渐进落地���,那些靠投资客维系的区域(特别是各色新区)���,难逃浮华退潮后被晒“裸泳”的局面���,刚需“扎根”的区域���,自然显露“安全垫”本色������。本应作为区域龙头��、走外联内合发展之路的厦门���,却因为都市圈打造滞后��、“集聚-辐射”能力差���,去年8月被中央巡视组问责������。楼市冰火交织���,这是厦门“里焦外弱”的映射������。靠高价地刺激��、靠“抢人口”填补是短视���,终归得走向人口集聚��、红利辐射��、互联互通的良性之路������。

(作者系资深地产研究人士)� ���。

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